Immobili, un affare

La Prealpina - 12/01/2023

 varesini tornano a investire nel mattone. Anzi, passata la depressione economico-finanziaria causata dalla recente ondata pandemica, lo fanno con maggiore slancio rispetto al biennio “bloccato” dal Covid-19. Lo afferma – dati alla mano – l’ultima edizione della “Rilevazione dei prezzi degli immobili in provincia di Varese” curata dalla Camera di Commercio: i valori provvisori del primo semestre dello scorso anno evidenziano infatti quasi 7.000 transazioni ufficiali (cioè compravendite), dato già più elevato nel confronto sia con lo stesso periodo 2021, quando fu pari a 6.200, sia rispetto al 2019, allorché si fermò a 5.200.

Quanto agli ultimi dati definitivi disponibili, nel 2021 le transazioni hanno toccato quota 13.019 contro le 10.441 di due anni prima. È probabile che, di questo passo, l’anno appena avviato consolidi la tendenza, con richieste crescenti che arrivano dal Milanese e dal Canton Ticino, dove i prezzi sono proibitivi.

Case più spaziose

«Tra le novità messe in evidenza dalla rilevazione – ha sottolineato ieriFabio Lunghi, alla sua ultima uscita pubblica nelle vesti di presidente dell’ente camerale – c’è la tendenza all’aumento dei prezzi a Varese, Busto Arsizio e Gallarate come un po’ in tutte le città di dimensioni simili a livello nazionale. Una propensione che riguarda soprattutto gli stabili nuovi e ristrutturati che presentano caratteristiche di sostenibilità energetica». Di più (e questo è un aspetto forse inatteso): sono in netto recupero le richieste di «appartamenti di qualità e di maggiori dimensioni rispetto al passato, così come di villette con giardino – ha precisato Bernardo Bianchessi, leader di Anama Lombardia – probabilmente a seguito delle restrizioni da Covid-19 che hanno costretto le famiglie a una convivenza forzata in appartamenti troppo piccoli rispetto al numero di componenti».

Saremmo quindi davanti a una reazione psicologica impensabile a fronte di una esplosione demografica dei nuclei familiari di piccole dimensioni aveva fatto contrarre le richieste di abitazioni superiori agli 80-100 metri quadrati: «Si torna, così, ad investire negli immobili, che offrono rendite intorno all’8% annuo e più ben maggiori di quanto offrono in media gli istituti bancari» aggiunge Dino Vanetti, presidente di FIMAA Varese, la terza associazione di settore presente sul territorio.

Varese e Luino le più care

Il mercato immobiliare sta dunque cambiando volto e, secondo Riccardo Ortiz che guida Fiaib Varese, «ciò si deve anche alla figura dell’agente immobiliare, che oggi va occupandosi di tutto l’iter procedurale e diventando consulente a 360 gradi a tutto vantaggio di chi vende e di chi acquista».

Quanto ai prezzi, i valori più alti si registrano nelle zone centrali del capoluogo, dove si toccano i 3.500 euro al metro quadrato, non lontano dal dato di Luino dove le nuove abitazioni di pregio toccano i 3.300 euro, lo stesso valore di Gallarate; leggermente inferiori le quotazioni che riguardano Busto Arsizio e Saronno, dove il mercato del “nuovo” si attesta sui 3.000 euro. Rimangono sempre particolarmente apprezzate le abitazioni sul Lago Maggiore, da Laveno Mombello (2.900 euro) a Maccagno con Pino e Veddasca (2.600 euro) e sul Lago Ceresio con Lavena Ponte Tresa (2.300 euro) e Porto Ceresio (2.100 euro).

Il freno? I collegamenti con Milano

«Nel Varesotto si vive bene, c’è tutto quello che serve unito a un contesto ambientale invidiabile ma ha una pecca: le cattive comunicazioni con Milano. Se la situazione autostradale e ferroviaria fosse migliore, anche il mercato immobiliare ne trarrebbe vantaggio».

La lamentela, emersa ieri mattina in Camera di Commercio nel corso della conferenza stampa di presentazione della Rilevazione Prezzi Immobili (unica del genere in Italia), mette il dito sulla piaga di un problema vecchio di oltre mezzo secolo e tornato in prima pagina proprio negli ultimi giorni, non a caso in avvio della campagna elettorale per le Regionali di metà febbraio. Ciò vale tanto più per i centri abitati di medie e piccole dimensioni, dove i mezzi di comunicazione pubblici sono scarsi e poco competitivi rispetto al mezzo privato.

Con o senza ritocco: la casa all’asta conviene

Nella ricerca della casa, una delle modalità di acquisto offerte dal mercato immobiliare è l’asta pubblica.

Un’opzione spesso trascurata, probabilmente per l’iter da seguire percepito dai più come particolarmente complesso ma che, tuttavia, negli ultimi anni ha registrato un interesse crescente, con un’offerta a segno più.

Infatti, se rapportato al totale del mercato libero, nel 2019 – quindi a monte della crisi innescata dalla pandemia – il mercato delle aste pesava l’11% sul totale della transazioni immobiliari. Una percentuale che nel 2022 ha guadagnato quasi due punti (12,7%).

In generale, il numero di annunci in asta pubblicati online è aumentato di quasi il 40% in tre anni e in provincia di Varese si è arrivati a segnare il +49%.

È quanto emerge dall’analisi condotta da Immobiliare.it Insights, la business unit specializzata in studi di mercato di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, che ha analizzato l’andamento del mercato delle aste negli ultimi tre anni e che, oggi vede circa 1.800 annunci di immobili all’asta nel Varesotto.

La maggioranza degli immobili offerti tramite asta sono appartamenti (81%), anche se rispetto al periodo pre-pandemico sono cresciuti gli annunci riguardanti le ville, passate dal rappresentare il 6% del totale nel 2019 all’attuale 10%.

Per la stragrande maggioranza dei casi – ovvero l’88% – si tratta poi di soluzioni che presentano uno stato manutentivo buono-abitabile, quindi di abitazioni datate, magari poco mantenute ma vivibili con qualche ritocchino a spese dell’acquirente.

Mattone batte inflazione. E Milano resta la più cara

 Secondo le ultime indagini dell’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, occorrono 6,9 annualità per acquistare casa nelle grandi città, stando al primo semestre del 2022.

Milano si conferma la città con il maggiore numero di annualità: 13,2. Il capoluogo lombardo con un prezzo medio di 4.138 euro al metro quadrato si conferma la città più costosa d’Italia, in cui si devono lavorare più di 13 anni per avere un proprio tetto sopra la testa. Seguono Roma con 9,2 e Firenze con 9,1 annualità. Mentre le città dove servono meno annualità di stipendio sono Palermo e Genova (rispettivamente con 3,6 e 3,3).

Andando indietro nel tempo, gli anni in cui occorrevano più annualità per acquistare casa furono il 2006 e il 2007, quando i tassi di crescita dei prezzi toccarono l’apice. All’epoca la città più costosa dove occorrevano più anni di lavoro per pagare la casa era Roma con 14,8 annualità, seguita da Milano con 14 annualità e da Firenze con 12,5 annualità.

Dal 2008 in poi, in concomitanza con la crisi del mercato immobiliare, le annualità per acquistare casa diminuiscono nel tempo fino al 2017 quando, in seguito alla ripresa dei valori immobiliari, iniziano a volerci più anni di stipendio. Nel 2019 Milano balza in vetta alla classifica diventando la città più costosa dove occorre destinare all’acquisto della casa ben 11 anni di stipendio. Un trend che oggi si conferma. Anzi, aumenta.

Sul fronte dell’acquisto per poi affittare, inoltre, si registra che il 16,5% delle compravendite immobiliari, nella seconda parte del 2021, è stato realizzato per investimento. L’inflazione in crescita, infatti, sta spingendo i risparmi sul mattone che viene sempre considerato un ottimo impiego del capitale. I rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 metri quadrati nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5%. Le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono Genova con il 6,2% %, Verona con il 6,0% e Palermo con il 5,9%, ma anche Varese è messa bene con un 6,6% di rendimento per un bilocale e un 5,9% per un trilocale.